Vår märkning

Kvalitetsmärkningen Trygg BRF är framtagen av branschinitiativet Trygg bostadsrättsmarknad i Sverige för att göra marknaden för nyproduktion mer välfungerande och sund.

Den bostadsutvecklare som ansöker om kvalitetsmärkningen Trygg BRF måste uppfylla en rad krav som berör hela processen, från vad som ska ingå i ansökan, ordning på bygglov, ansvarsförsäkringar och garantiåtaganden till vad som ska ingå i överlämningen av projektet. När projektet godkänts av Trygg BRF betyder det att det uppfyller fler och tuffare villkor än vad lagstiftningen och myndigheternas regelverk kräver.

Kraven som ska uppfyllas kan delas in i tre kategorier: ekonomi, långsiktighet och trygghet.

Ekonomi

Riktlinjer och nyckeltal som måste redovisas och som underlättar för dig när du vill jämföra ekonomin i olika föreningar. Dessutom ger de en bra insyn i föreningens framtida ekonomi. Redovisning som ska framgå i kostnadskalkyl respektive ekonomisk plan:

  • Lån per boendeyta och lokalyta
  • Lån per lägenhet i kronor utifrån andelstal för årsavgifter
  • Belåningsgrad i föreningen, lån i förhållande till föreningens anskaffningskostnad
  • Princip för hur andelstal är satta
  • Tomträtt
    Tomträtt kan förekomma på område som avdelats för att bebyggas och tillhör stat eller kommun. Bostadsutvecklaren får rätten att ’hyra’ tomten till det hus som man själv äger.
  • Avskrivningsprinciper
  • Ränta
    Offererad ränta, när denna har offererats samt beräknad ränta. Ger möjlighet att se hur stort påslag bostadsrättsföreningen valt att lägga på den offererade räntan för att få fram den beräknade räntan, en alltför låg räntemarginal kan innebära att bostadsrättsföreningen är särskilt räntekänslig.
  • Amortering
  • Från banken offererat amorteringskrav samt föreningens beräknade amortering.

  • Markförvärv
  • Markförvärvet för bostadsrättsföreningen kan ske genom ett direkt köp av fastigheten.
    Alternativt kan föreningen köpa ett bolag som äger fastigheten. Bolaget överlåter därefter fastigheten till föreningen.

  • Latent skatt
  • När alternativet med markförvärv via ett bolagsköp sker kan en uppskjuten skatteskuld, en så kallad latent skatt, uppstå . Denna skatt blir aktuell endast i det fall föreningen säljer någon del av sin fastighet.

Långsiktighet

Riktlinjer för hur underhållsplaner, avtal och styrelsefrågor ska hanteras. Allt för att husen ska stå länge och hålla väl över tid. Här ställer Trygg Brf krav på följande:

  • Underhållsplan (30 år)
  • Styrelse
    En majoritet av bostadsrättsföreningens styrelse är oberoende från bostadsutvecklaren. Styrelsen innehar en ansvarsförsäkring.
  • Styrelseutbildning
    Bostadsrättsföreningens styrelse har getts möjlighet att erhålla en styrelseutbildning inom ett år från överlämnandet för att se till att styrelseledamöterna ska kunna utföra sitt arbete på ett så professionellt sätt som möjligt. Utbildningen ska ske genom en från bostadsutvecklaren extern part. 
  • Avtal
    Samtliga avtal som legat till grund för intygsgivning eller som innebär en ekonomisk eller annan förpliktelse för föreningens ska överlämnas.

Trygghet

Här samlas riktlinjer som rör avtal, återköp garantier, och liknande frågor. Detta är viktigt både för den boende och föreningens ekonomi i stort.

Garantier och försäkringar

  • Redovisning av garantier samt vilket/vilka bolag som står garant
  • Garanterande bolagets omsättning, enligt senaste årsredovisning
  • Intygsgivare med försäkring
  • Redovisning av garantier som försäkrats
  • Redovisning av föreningens försäkringar
  • Garanti om återköp av osålda lägenheter

Entreprenad

  • Totalentreprenadkontrakt enligt ABT06
  • Entreprenör och bostadsutvecklare är samma part/samma koncern, d.v.s. den part som bostadsrättsföreningen har att vända sig till under genomförandet och efter överlämnandet

Förhandsavtal

  • Kostnadskalkyl; kunden ges kopia av intygsgiven kostnadskalkyl och signerat intyg
  • Ritning obligatorisk bilaga till avtal (lägenhet och tomt)
  • Stadgar; kunden ges kopia av registrerade stadgar
  • Boarea samt övriga ytor som upplåtes med bostadsrätt ska framgå av förhandsavtalet
  • Tidpunkt för upplåtelse (månad och år)
  • Tidpunkt för tillträdet (tremånadersintervall)
  • Villkor för frånträde
  • Ev svävarvillkor

Upplåtelseavtal

  • Ekonomisk plan; kunden ges kopia av registrerad ekonomisk plan och det signerade intyget
  • Ritning obligatorisk bilaga till avtal (lägenhet och tomt)
  • Stadgar; kunden ges kopia av registrerade stadgar
  • Boarea samt övriga ytor som upplåtes med bostadsrätt ska framgå av upplåtelseavtalet
  • Tidpunkt för tillträdet (månad och år)
  • Villkor för frånträde

Intygsgivare med försäkring

Varför Trygg BRF?

Att köpa en nyproducerad bostadsrätt är att visa tillit. Bostadsutvecklaren får förtroendet att bygga ditt nya hem och du räknar förstås med att det görs på en hållbar grund. Lika rimligt som är det är för dig att anta att bottenplattan som huset vilar på är stadig, lika rimligt är det att kräva ett stabilt utgångsläge för din nya bostadsrättsförening.

Därför finns kvalitetsmärkningen Trygg BRF. Med den kan du räkna med att föreningens ekonomi är ordentligt dokumenterad från start. För dig som köpare är det både tidsbesparande och tryggt att veta att din nya BRF har redovisat viktiga uppgifter för en oberoende aktör.

Att köpa bostadsrätt

En bostadsrätt är vad den heter. Det är helt enkelt rättigheten att bo i en bostad som ägs av en bostadsrättsförening. Föreningen i sin tur är en ekonomisk förening, vars huvudsakliga uppgift är att utan tidsbegränsning upplåta föreningens lägenheter till medlemmarna. Som bostadsrättshavare har du nyttjanderätt till din lägenhet på obegränsad tid och du har själv ansvaret för att vårda din lägenhet. Bostadsrätten kan överlåtas till en ny köpare. Man säljer alltså inte lägenheten, utan endast nyttjanderätten till lägenheten. Utifrån din andel i föreningen är du med och delar på eventuell värdetillväxt, men du ska också vara medveten om att du är med och delar på alla föreningens kostnader och ansvaret för skulderna. Genom förvärvet av en bostadsrätt blir du också delansvarig för föreningens åtaganden gentemot utomstående parter som banken, kommunen med flera. Därför finns det ett ganska omfattande regelverk kring bostadsrättsföreningar.

Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i:
• bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS, 1991:614),
• lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672),
• bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630) och
• förordning om ekonomiska föreningar (SFS 2018:759).

 

Nyproducerade bostadsrätter

Att köpa en bostadsrätt som ännu inte är färdigbyggd skiljer sig på flera sätt från att köpa en befintlig bostadsrätt. Oftast är det en längre process, men du kan få vara med och välja hur bostaden ska se ut, och när du väl flyttar in väntar ett nytt och fräscht hem.

Eftersom det från början inte finns några boende behöver det bildas en bostadsrättsföreningen med en professionell och från markägare och Bostadsutvecklare fristående styrelse som ska se till att bostadsrättsföreningen uppfyller det som lagen kräver. Den ska också se till att tidplan och ekonomi följer det som anges i kostnadskalkyl och ekonomisk plan, alltså det ekonomiska underlag som behövs för att upplåta bostadsrätter. I föreningens stadgar regleras hur föreningen och styrelsen ska arbeta.

Här ställer Trygg BRF krav på bostadsutvecklarna.

 

Förhandsavtal och kostnadskalkyl

Det tidigaste avtal en bostadsrättsförening kan teckna med dig som kund är ett förhandsavtal. Detta sker oftast i anslutning till att den planerade byggnationen startar. Förhandsavtalet är bindande både för dig och bostadsrättsföreningen under förutsättning att de tider och den kvalitet som redovisats i kostnadskalkylen uppfylls. I kostnadskalkylen redogör bostadsrättsföreningen för den planerade verksamhet som byggnationen av bostadsrätterna innebär samt för föreningens framtida ekonomi. Exempelvis beräknas årsavgifter, driftkostnader och underhåll samt föreningens planerade lån. För att en bostadsrättsförening ska få teckna förhandsavtal ska kostnadskalkylen vara granskad och intygad av två oberoende intygsgivare. Som potentiell köpare kan du begära ut kostnadskalkylen från bostadsrättsföreningen.

I samband med förhandsavtalet betalar du i de flesta fall ett förskott för bostadsrätten. För att bostadsrättsföreningen ska få ta in förskottsbetalningar från köpare måste det finnas ett tillstånd från Bolagsverket och en ekonomisk säkerhet, till exempel en förskottsgarantiförsäkring. Säkerheten är till för att du som köpare ska kunna få dina pengar tillbaka om något skulle hända under projektet eller om förhandsavtalet inte uppfylls av bostadsrättsföreningen.

Läs mer om vad det betyder för dig som konsument att en bostadsrättsförening innehar kvalitetsmärkningen Trygg BRF när du ska teckna förhandsavtal. 

 

Upplåtelseavtal och ekonomisk plan

Nästa avtal som bostadsrättsföreningen tecknar med dig som kund är upplåtelseavtal, vilket oftast sker när byggprojektet börjar bli klart. När upplåtelseavtal tecknas är det ett krav att bostadsrättsföreningen har upprättat en ekonomisk plan samt att den har registrerats av Bolagsverket. Ekonomisk plan beskriver bland annat föreningens fastigheter och byggnader samt att föreningens planerade kostnader för drift, underhåll och eventuella lån är specificerade. Bolagsverket registrerar planen samt ger tillstånd för upplåtelse av bostadsrätter först när två behöriga intygsgivare har granskat planen och bedömt att bostadsrättsföreningens förutsättningar är långsiktigt hållbara. Detta görs för att du som köpare ska vara trygg i din affär med bostadsrättsföreningen.

Om ett upplåtelseavtal ska skrivas innan det varit en slutbesiktning måste bostadsrättsföreningen också ställa en ekonomisk säkerhet för insatser och upplåtelseavgifter genom att till exempel teckna en insatsgarantiförsäkring. På samma sätt som vid förhandsavtalet är denna säkerhet till för att du ska som köpare ska kunna få tillbaka insatsen och upplåtelseavgiften om något går snett. Om avtal tecknas innan bostadsrätten är klar är det även viktigt att du kontrollerar att den tid som anges för inflyttning är rimlig.

Läs mer om vad det betyder för dig som konsument att en bostadsrättsförening innehar kvalitetsmärkningen Trygg BRF när du ska teckna upplåtelseavtal. 

 

Ekonomi

En bostadsrättsförening har löpande utgifter i form av drift och underhåll samt ränta. För att täcka dessa tar bostadsrättsföreningen ut årsavgifter av bostadsrättshavarna. Den beräknade storleken på dessa framgår i ekonomisk plan. Om det finns lokaler i bostadsrättsföreningens hus som hyrs ut kan de ge hyresintäkter, det kan även finnas för garage och parkering. Stabila och långvariga hyresgäster är nästan alltid långsiktigt bra för en förening.

Vid nyproducerade bostadsrätter så finansierar bostadsrättsföreningen förvärvet av fastigheten och byggnaderna dels genom de insatser och upplåtelseavgifter bostadsrättsköparna betalar och dels genom att ta upp lån med fastigheten som säkerhet. Storleken på lånen uttrycks oftast per kvadratmeter bostadsyta. Att dela upp lånen i delar med olika lång bindningstid gör föreningen mindre exponerad för snabba ränteändringar, men man får betala lite mer ränta för att ha detta skydd. Räntekostnaden är ofta en stor del av årsavgifterna som därför påverkas vid en räntehöjning. Därför kan det vara bra att ha koll på vad en räntehöjning innebär för den egna årsavgiften.

 Läs mer om vad det betyder för dig som konsument att en bostadsrättsförening innehar kvalitetsmärkningen Trygg BRF när du har flyttat in och den första boendestyrelsen har tillträtt. 

 

Etiska regler

För att ett bostadsprojekt ska få kvalitetsstämpeln Trygg BRF ska en lång rad kriterier vara uppfyllda. Men utöver att följa riktlinjer förbinder sig bostadsutvecklaren också att leva upp till våra etiska regler.

Den aktör som ansöker om medlemskap eller om kvalitetsmärkning av ett enskilt projekt

  • godtar att inte åta sig uppdrag som strider mot gällande rätt, branschpraxis eller motsvarande, eller på annat sätt kan anses oacceptabelt från allmän synpunkt.
  • verkar för sund konkurrens och iakttar god marknadsföringssed.
  • ser till att allt samarbete med övriga parter inom ramen för ett projekt präglas av korrekta affärsrelationer, tydliga avtal och ömsesidig respekt.
  • anlitar inte och samarbetar inte med oseriösa aktörer. Aktören följer gällande lagstiftning och kollektivavtal samt motverkar aktivt förekomsten av s.k. svartjobb.
  • utför uppdrag fackmässigt och inom ramen för god affärssed. Alla uppdrag genomförs med sådan kompetens och sådana resurser som uppgiften kräver.
  • stödjer försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker.

Vad händer om ett projekt inte uppfyller krav ställda för kvalitetsmärkningen Trygg BRF?

Syftet med kvalitetsmärkningen är att öka transparensen och tryggheten för såväl bostadsrättsföreningen som den enskilde medlemmen. Bostadsutvecklaren har undertecknat ett avtal vari denne förbundit sig att efterleva samtliga krav kvalitetsmärkningen ställer och har själv valt att det specifika projektet ska genomgå kvalitetsmärkningen. Bostadsutvecklaren ska ha gått in i processen med en vilja att ”göra rätt”. Vad innebär då detta i praktiken?

Fel upptäcks vid granskning
Vid varje grind ska ett visst antal uppgifter och handlingar ges in för granskning. Granskningen utförs av en från föreningen extern part, för närvarande är bolaget Gar-Bo ansvarig för denna process. Om det vid denna granskning uppdagas att uppgift saknas eller en handling inte uppfyller ställda krav kommer bostadsutvecklaren kontaktas i ett försök att åtgärda detta för att se till att bostadsrättsföreningen ges möjlighet att uppfylla det eller de aktuella villkor som inte uppfylls.

Hänskjutande till Nämnden
Om rättelse av någon anledning inte kan ske, eller om granskaren och bostadsutvecklaren är oense om brist eller fel föreligger, kan granskaren eller bostadsutvecklaren hänskjuta detta till Trygg Bostadsrättsmarknads nämnd som prövar om fel föreligger och om så är fallet om felet är av sådan karaktär att påföljd kan krävas. Nämnden lämnar i sådant fall en rekommendation till Trygg Bostadsrättsmarknads styrelse om påföljd. Påföljderna sträcker sig från skriftlig varning till vite och avstängning från kvalitetsmärkningen i viss tid. För att påföljd ska vara erforderligt ska det röra sig om ett fel av allvarlig karaktär, ett fel som riskerar att orsaka större ekonomisk skada för bostadsrättsföreningen eller den enskilde, eller upprepade förseelser. Innan Nämnden överlämnar ärendet för beslut till styrelsen ska yttrande begäras in från bostadsutvecklaren, vilket bifogas nämndens rekommendation till styrelsen.

Om felet eller bristen inte är av sådan karaktär att påföljd rekommenderas kan nämnden lämna en rekommendation för framtiden.

Beslut och möjlighet till rättelse
Efter styrelsens beslut konstaterandes ett fel eller brist ska bostadsutvecklaren snarast vidta rättelse, dock senast inom 2 månader från meddelat beslut. Tiden för rättelse sätts utifrån uppskattad tidsåtgång att vidta rättelse. Vidtas inte rättelse utdelas en påföljd enligt styrelsens beslut. Som nämnts ovan är syftet att öka transparensen och tryggheten på bostadsrättsmarknaden och detta uppnås bäst om alla parter arbetar aktivt för att anmälda projekt lever upp till de ställda kraven.

Har bostadsutvecklaren brutit mot det etiska regelverket och agerat på sådant sätt att bostadsrättsföreningen, den enskilde medlemmen eller kvalitetsmärkningen riskerar lida stor ekonomisk skada kan åtgärd vidtas utan möjlighet för bostadsutvecklaren att vidta rättelse.

Vid nämndens prövning av anmälan enligt ovan ska yttrande inhämtas från bostadsutvecklaren och om det behövs även från bostadsrättsföreningen.

Anmälan av bostadsrättsföreningen görs till info@tryggbostadsrattsmarknad.se.

Flödesschema
Flödesschema
Flödesschema
De olika påföljderna:

  1. Meddela en varning till Bostadsutvecklaren med innebörden att rätten att nyttja Trygg BRF kommer att dras in om Bostadsutvecklaren fortsättningsvis inte följer åtagandena.
  2. Förbjuda Bostadsutvecklaren att, med omedelbar verkan, nyttja Trygg BRF.
  3. Besluta att publicera information om Bostadsutvecklarens projekt på Trygg BRFs webbplats tillsammans med information om att Bostadsutvecklarens projekt förlorat sin rätt att nyttja Trygg BRF.
  4. Besluta om att Bostadsutvecklaren ska utge vite med ett maximalt belopp om åtta (8) prisbasbelopp till Trygg Bostadsrättsmarknad.
  5. Meddela förbud för Bostadsutvecklaren om att ansöka om Trygg BRF för nya projekt under en tid av 1, 2 eller 5 år. Även detta kommer publiceras på Trygg Bostadsrättsmarknads hemsida.

Trygg Bostadsrättsmarknads Nämnd

För prövning av eventuella fel eller brister hos ansökta projekt svarar Trygg Bostadsrättsmarknads Nämnd.

Nämnden är bildad på uppdrag av Trygg Bostadsrättsmarknads styrelse men agerar oberoende i frågor hänskjutna från Trygg BRF:s granskare, bostadsutvecklare eller bostadsrättsförening som genomgått/genomgår kvalitetsmärkningen.

Ledamöterna i nämnden utses av Trygg Bostadsrättsmarknads styrelse. Ledamöterna har stor erfarenhet och utses för att tillse att Nämnden ska ha fullgod kompetens att sköta sitt uppdrag. Nämndens ledamöter består av företrädare för organisationen Bostadsrätterna, Gar-Bo som hanterar kvalitetsmärkningens granskning, samt externa personer med goda kunskaper inom bostadsrättsfrågor.

Nämnden sammanträder vid behov efter att anmälan gjorts av behörig part enligt ovan.